Napísal: Jana Olšová
Uverejnené: 05. jún 2017
Kedy by ste riešili pasportizáciu stavu nehnuteľnosti? Aj vy máte tú skúsenosť, že až vtedy ak už „tečie do topánok“? Niekedy to stačí, inokedy nie. Ak ste si dali postaviť rodinný domček, zmluvne ste si ošetrili možnosti ukončenia zmluvného vzťahu s Vašim dodávateľom, potom čas nehrá proti Vám. Ak Vy alebo Váš audítor kvality stavby odhalí zásadné pochybenia zhotoviteľa a vy sa rozhodnete od zmluvy odstúpiť, potom kedykoľvek (avšak čo najskôr po zistení závažnej okolnosti) pristúpite k pasportizácii stavu diela. Ak ste stavebná spoločnosť a idete stavať budovu v mestskej prieluke a podľa projektovej dokumentácie je evidentné, že „pôjdete“ pomerne hlboko do zeme, pasportizácia stavu okolitých budov musí byť pre Vás alfou a omegou. Spravidla však už býva neskoro.
Rozlišujeme základné dva druhy a dôvody pasportizácie stavby. Prvým a jednoduchším, je pasportizácia stavu existujúcej nehnuteľnosti pred, počas a po ukončení akýchkoľvek činností, ktoré by mohli mať negatívny dopad na stav alebo úžitkové vlastnosti danej nehnuteľnosti, stavby alebo konštrukcie. Spravidla sa digitálne zaznamenávajú vizuálne aspekty a meraniami hodnoty parametrov funkčných vlastností. Zadávateľom nemusí byť len zhotoviteľ stavby s rizikom negatívneho vplyvu na okolité stavby – aj keď to väčšinou odporúčame. Ak to však nespraví, ťažšie sa mu bude prípadne dokazovať, že poškodenie nemá príčinnú súvislosť s jeho činnosťou. Pasportizáciu „dotknutej“ nehnuteľnosti si môže dať spracovať aj jej vlastník na vlastné náklady. Odporúčame však, aby uzavrel so zhotoviteľom novej stavby dohodu, že v čase rozhodnom budú akceptovať túto pasportizáciu a prípadne ak sa nová výstavba negatívne prejaví na „dotknutej“ nehnuteľnosti, bude kompenzovať vzniknutú škodu a náklady na pasportizáciu. Druhým – náročnejším prípadom pasportizácie je ukončenie zmluvného vzťahu. S tým súvisí nielen zdokumentovanie kvality diela, stavby alebo stavebných prác, no spravidla aj ich množstva. Istotne si viete predstaviť, že ak sa raz spolupráca predčasne ukončuje kvôli nespokojnosti zmluvných strán s plnením si záväzkov, je opodstatnené venovať pozornosť nielen evidentným faktom, ale aj indíciám a nepriamym dôkazom, ktorých interpretácia a formulácia musí byť primeraná miere istoty, s akou ich vieme dokázať a/alebo kvantifikovať. Nechceme však tvrdiť, že pri ukončení zmluvného vzťahu sú len nespokojní klienti a nekvalitné stavebné firmy. Karta sa pokojne môže obrátiť a od zmluvy môže odstúpiť zhotoviteľ, ak je napríklad klient v omeškaní s platbami. Predmet pasportizácie stavu nehnuteľnosti sa však pravdepodobne zredukuje na kvantifikáciu vykonaných prác (ak vychádzame z prezumpcie, že zákazník nespochybnil ich kvalitu).
Pozrime sa bližšie na jeden konkrétny prípad pasportizácie kedy sa nestretli predstavy zákazníka a zhotoviteľa o kvalite stavby rodinného domu.
Pasportizácia nevyhnutne musí podávať jasnú a nezameniteľnú identifikáciu predmetu a času. Kvôli prehľadnosti pasportizácie člením napr. na exteriér a interiér (v prípade budov) alebo spodnú a vrchnú stavbu (v prípade mostov) alebo stavebné objekty.
Rodinný dom … mal k dátumu podania … zhotovenú nosnú konštrukciu, zastrešenie a zberné dažďové žľaby aj dažďové zvodových potrubia. Osadené boli výplňové konštrukcie vrátane parapetov. Na obvodových stenách domu bol zhotovený ETICS. Vo východnej časti domu bola zhotovená terasa vrátane schodov a zábradlia, avšak bez ukončenia všetkých vrstiev podlahy. Na južnej fasáde boli osadené konzoly pre umiestnenie spolu dvoch klimatizačných jednotiek. V západnej časti domu, bolo v mieste vstupu zhotovené zastrešenie (vo výkresoch označované ako závetrie) a vyrovnávajúce schody. V tejto časti bola stavba čiastočne nezasypaná, a to v mieste prieniku elektrických rozvodov cez zvislú stavebnú konštrukciu.
V exteriéri domu sa identifikovali nasledovné chyby a skutočnosti:
- Nesprávne spojenie a ukončenie tzv. nopovej fólie na sokli;
- Poškodenie ochranných trubiek elektrického vedenia v mieste prieniku cez zvislú stavebnú konštrukciu;
- Neštandardný spôsob oplechovania zastrešenia závetria a styk s obvodovou stenou domu;
- Nerovnosti ETICS v spodnej časti – pri zakladacej lište, najmä na severnej fasáde;
- Trhlina v ETICS pri okne na severnej fasáde;
- Hrúbka základnej vrstvy ETICS cca 1 cm s umiestnením výstužnej sklotextilnej mriežky prakticky až na vonkajšom povrchu – zistené v mieste vyústenia vodovodného potrubia na východnej fasáde;
V interiéri rodinného domu sa vykonala pasportizácia najskôr na prízemí a následne v obytnom podkroví. Ďalej sa zistenia popisujú v tomto poradí. Na prízemí rodinného domu sa zistila nasledovná dokončenosť. Ku dňu podania boli osadené všetky parapety okrem jedného v miestnosti …. Zhotovené boli aj omietky stropov a stien vrátane poterov. Na stenách boli osadené vykurovacie telesá. Z uvedeného je zrejmé, že boli zhotovené aj hrubé inštalácie vody, kanalizácie, kúrenia a elektriky. V miestnostiach ………… boli zhotovené aj nášľapná vrstva podlahy. V miestnostiach………….. boli zhotovené obklady a dlažby, pričom v miestnosti …….. bola osadená aj vaňa.
V miestnostiach …….. boli osadené zásobník na pelety a funkčné zariadenia vykurovacieho systému. V miestnosti …… bol osadený elektromer a elektrická rozvodná skriňa. Dverné otvory boli zhotovené v štandardnom vyhotovení pre obložkové zárubne. Schodisko bolo zhotovené ako betónové monolitické so zakrivenou výstupnou čiarou. Zo spodnej časti bolo omietnuté, avšak stupne boli bez nášľapnej vrstiev podlahy.
Na prízemí interiéru domu za identifikovali nasledovné chyby a skutočnosti:
- Trhlina poteru v miestnostiach ….;
- Premenlivá šírka škár v miestnosti …..;
- Poškodenie omietky v miestnosti ……;
- Chýbajúci parapet v miestnosti …..;
- Miestna nerovnosť poteru v miestnostiach …..;
- Nevyhovujúca svetlá šírka otvoru v miestnosti…..;
- Poškodenie omietky južného ostenia vchodových dverí, miestnosť …..;
- Nesprávna montáž okenného rámu v miestnostiach …..;
- Nedostatočná hrúbka krytia vedení v poteri v miestnosti …..;
- Prekročené tolerancie rovnobežnosti stien v miestnosti …..;
- Nesprávna pozícia dverného otvoru v miestnosti …..;
- Nesprávna pozícia dlažby v miestnosti …..;
| Označ. | Názov | Strop (mj) | Steny (mj) | Podlaha (mj) | Iné poškodenie (mj) | Špecifikácia |
| Zádverie | – | 1 m | 2 m2 | – | Poškodená omietka a rohovník; Miestna rovinnosť a šírka škár dlažby | |
| Vstup. hala/chodba | – | – | – | 1 ks
1 |
Chýbajúci parapet
Nevyhovujúca šírka otvoru |
|
| Šatník | 1 m2 | 2 m2 | – | – | Zvýšená vlhkosť omietky, Chýbajúca omietka | |
| Pracovňa | – | – | – | 8 m | Nedostatočná hrúbka krytia vedení v poteri | |
| Obývacia izba | – | – | 14 m2 | 2 ks | Trhliny poteru, Miestna nerovnosť poteru, Nesprávne namontované okenné rámy | |
| Jedáleň | – | 12 m2 | 7 m2 | – | Tolerancie rovnobežnosti stien, Miestna rovinnosť poteru | |
| Kuchyňa | – | 2 m2 | 4 m2 | 1 ks
5 m 2,5 m |
Nesprávna poloha dvier a dlažby, Nesprávna montáž okenného rámu;
Nesprávna montáž vodovodu, Nedostatočný sklon a dimenzia kanalizačného potrubia |
|
| Komora | – | 0,5 m2 | – | – | Mechanické poškodenie omietky |
Obhliadkou interiéru v obytnom podkroví sa zistila nasledovná dokončenosť. Ku dňu podania boli zhotovené všetky strešné okná, omietky a nadmuroviek vrátane poterov. Na stenách boli osadené vykurovacie telesá a interiérové klimatizačné jednotky. Z uvedeného je zrejmé, že boli zhotovené aj hrubé inštalácie vody, kanalizácie, kúrenia, klimatizácie a elektriky. Vo všetkých miestnostiach bol zhotovený drevený podhľad. V miestnosti ….. bola zhotovená aj nášľapná vrstva podlahy a obklady.
V obytnom podkroví domu za identifikovali nasledovné chyby a skutočnosti:
- Trhlina poteru v miestnosti …..;
- Poškodenie dreveného podhľadu – celoplošné;
- Poškodenie omietky nadmurovky v miestnosti …..;
- Ukončenie omietky pri podlahe v miestnosti …..;
- Poškodená omietka za vykurovacími telesami v miestnosti ……;
- Zvislá trhlina v omietke miestnosti …..;
- Lokálne nesprávna dilatácia poteru a steny v miestnostiach …..;
V záveroch pasportizácie sa prezentuje podrobný stav všetkých relevantných konštrukcií, vrátane rozsahu poškodenia a technického popisu prác potrebných na uvedenie danej konštrukcie do vyhovujúceho stavu, a to spolu s kalkuláciou nákladov, resp. obvyklých cien.
