- Napísal: Peter Briatka
Dynamika trhu
Dynamický vývoj na trhu s nehnuteľnosťami na Slovensku sa postupne spomaľuje. Zaznamenala to Národná asociácia realitných kancelárií Slovenska (NARKS). V pravidelnom prieskume, Index realitného zdravia (IRZ), realitné kancelárie ohodnotili obchodovanie na trhu v tohtoročnom máji známkou 2,61. IRZ sa nepatrne zhoršil oproti aprílu, čo potvrdzuje prekvapivý vývoj na trhu nehnuteľností v tomto roku. Respondenti, majitelia a riaditelia renomovaných a stabilných realitných kancelárií, od januára každý mesiac indikujú podpriemernú spokojnosť so svojimi výsledkami. Tento trend, v májovom IRZ, vyústil do negatívneho rekordu. Zhoršil sa o 0,01 bodu na hodnotu 2,61. Podľa NARKS ide o najhorší výsledok za tento mesiac v histórii jeho merania. Medziročne sa pritom IRZ zhoršil o 0,3 bodu, keď v máji 2016 dosiahol doterajší rekord 2,31.
Index môže nadobudnúť hodnotu od 1 do 5, pričom najnižšia úroveň predstavuje najlepšie fungujúci a prosperujúci trh. Má slúžiť na orientáciu pri rozhodovaní tak pre realitných profesionálov, ako aj pre verejnosť so záujmom o reality.
V decembri 2016 a v januári 2017 boli dosiahnuté najlepšie hodnoty za tieto mesiace od začiatku zisťovania IRZ, pravdepodobne zásluhou zotrvačnosti z mimoriadne dobrého roku 2016. Od januára sa index tento rok zhoršuje, a to po prvý raz za posledné tri roky. Krivka vývoja IRZ zvyčajne od podpriemerných zimných hodnôt smeruje k jarným rekordom. V tomto roku je to naopak. NARKS považuje zlepšenie a dosiahnutie pozitívnej časti hodnotiacej stupnice z mesiaca na mesiac za veľmi nepravdepodobné. Očakávania sa v tomto roku dosť výrazne odlišujú od reality, čo už v máji býva neobvyklé. To znamená, že tento rok je v segmente obchodovania s rezidenčnými nehnuteľnosťami iný ako predošlé.
Regionálny rozdiel IRZ je už druhý mesiac blízky nule. V máji je iba 0,01 bodu v prospech mimobratislavských realitných subjektov. Hoci je obchodovanie v regióne Bratislavy dlhodobo živšie ako v ostatných lokalitách, tento výsledok podľa asociácie avizuje, že zhoršenie trhu je celoplošné. Prognózy v oboch porovnávaných celkoch sú naďalej pozitívne.
Napriek stálej prevahe dopytu nad ponukou vývoj IRZ indikuje zmenu správania trhu. Pravdepodobnými dôvodmi spomalenia vývoja trhu sú regulácie vo financovaní bývania, dosahovanie cenového stropu rezidenčných nehnuteľností alebo možná saturácia trhu.
Ako je to s vývojom cien bytov a domov?
Rast cien bytov sa v druhom štvrťroku 2017 spomalil, naopak, ceny domov a víl svoju dynamiku zrýchlili. Hoci medziročný rast cien nehnuteľností na Slovensku bol v predchádzajúcom kvartáli miernejší, dostupnosť bývania sa z dlhodobého hľadiska takisto mierne zhoršila.
V druhom štvrťroku t.r. priemerná cena bývania na Slovensku dosiahla 1 369 eur za meter štvorcový, čo predstavuje v porovnaní s predchádzajúcim kvartálom rast o 2,8 % a medziročne vzostup o 7 % (NBS).
Čo sa týka priemernej ceny bytov na Slovensku, tá sa oproti prvému kvartálu zvýšila o 1,1 % na 1 590 €/m². Priemerná cena domov sa zvýšila o 3,4 %. Priemerná cena domu vzrástla na 1 139 €/m².
Z regionálneho pohľadu sa podľa NBS priemerná cena bývania zvýšila vo všetkých slovenských regiónoch. Medziročne najvýraznejšie rástla priemerná cena bývania v Trenčianskom kraji o 15,9 % na úroveň 744 €/m² a najmenej v Banskobystrickom kraji, o 4,6 %, na 768 €/m².
K miernemu zníženiu medziročného rastu priemernej ceny bývania za celé Slovensko prispelo najmä spomalenie medziročného rastu v Bratislavskom kraji, kde sa ceny bytov pohybujú na úrovni 1 904 €/m², a v Žilinskom kraji je to 866 €/m². Mierne spomalenie cien medziročne aj kvartálne zaznamenala NBS aj v Nitrianskom kraji. Byty tam stoja priemerne 688 €/m².
Aktuálne je potrebné na Slovensku vynaložiť na splatenie priemerného bývania s rozlohou 60 m² zhruba 78 priemerných hrubých mesačných miezd, v prvom kvartáli tohto roku to bolo približne 76 miezd, spresňuje NBS.
Agregovaná priemerná cena bývania je v súčasnosti podľa centrálnej banky ešte takmer 12 % pod jej historickým maximom. K dosiahnutiu historického vrcholu z polovice roku 2008 chýbajú aktuálnej priemernej cene bytov podľa analytikov už len zhruba 2 %, kým priemernej cene domov ešte okolo 12 %. Priemerné ceny väčších, štvor- a päťizbových bytov dosahujú už dnes ich historické maximum.
Investície do nehnuteľností môžu tento rok v strednej a vo východnej Európe prekonať silný vlaňajšok
I keď v oblasti rezidenčných nehnuteľností na Slovensku sa trh spomaľuje, vyzerá to tak, že celkový segment komerčných nehnuteľností tento trend v roku 2017 obíde. Príliv investícií do nehnuteľností v strednej a vo východnej Európe sa v prvej polovici tohto roku zvýšil medziročne o 17 % na 5,4 mld. €. Na realitnom trhu dominovali investície do maloobchodu, väčšina peňazí pochádzala z domácich zdrojov. Objem investícií na trhu nehnuteľností v strednej a vo východnej Európe v tomto roku môže prekonať mimoriadne silný rok 2016. Uvádza sa to v správe spoločnosti Colliers International o investičnej scéne v regióne strednej a východnej Európy za prvý polrok 2017. Údaje za prvých šesť mesiacov tohto roku naznačujú, že rekordné investície vo výške 12,2 mld. € do nehnuteľností v strednej a vo východnej Európe za rok 2016 budú v tomto roku pravdepodobne prekonané.
Najrýchlejšie zo všetkých segmentov nehnuteľností v strednej a vo východnej Európe rastie objem investícií do maloobchodu a hotelov. Vedúci sektor s maloobchodnými nehnuteľnosťami zaznamenal v prvej polovici roku 2017 objem investícií približne 2,6 mld. €. Za celý vlaňajšok bol tento objem vyše 3,7 mld. €.
V najaktuálnejších údajoch za prvý polrok a vo výhľadových správach spoločnosti Colliers bol za obdobie január až jún 2017 zaznamenaný medziročný rast v českých (114 %), rumunských (155 %) a bulharských (213 %) objemoch investícií do nehnuteľností. Investície v Českej republike boli v roku 2017 najvýznamnejšími v regióne s objemom približne 2,2 mld. €. V prvom polroku 2017 si Česká republika vymenila úlohy s Poľskom, ktoré dosiahlo toky vo výške okolo 1,5 mld. €. Maďarsko sa umiestnilo na treťom mieste s objemom investícií 824 mil. €.
Kombinácia domácich zdrojov šiestich krajín regiónu a cezhraničných tokov v strednej a vo východnej Európe tvorí 37 % investícií, čo znamená 16% nárast oproti roku 2016. V prvej polovici tohto roku sa oživil aj tradičný tok prostriedkov z Európy do strednej a východnej Európy, pričom za január až jún 2017 predstavoval 26 % celkových investícií.
Záver
Napriek negatívnemu vývoju IRZ, napriek spomaleniu rastu cien v rezidenčných nehnuteľností, stále nemusíme prepadať pesimizmu. Investície do nehnuteľností v celom stredoeurópskom regióne môžu byť rekordné a na Slovensku prinajmenšom nadpriemerné. Ak sa vplyvom saturácie trhu dokončením viacerých projektov zastaví rast cien, neočakáva sa ich prepad ako tomu bolo v roku 2008. V prípade úplnej saturácie trhu, sa očakáva zlacňovanie nehnuteľností, avšak zmenami výmery (metráže), štandardov alebo orientovaním sa na iné cieľové skupiny, prípadne zväčšením podielu veľkých rezidenčných projektov na trhu, a teda zdieľaním fixných nákladov medzi viacero bytových jednotiek.
